بازار مسکن منتظر افت هیجان انتخابات

کاهش پروانه های ساختمانی و سپس رشد تدریجی صدور پروانه که مقدمه ای برای رونق است، نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، افزایش توان متقاضیان مصرفی در پی کاهش چهار ساله قیمت مسکن، بالا رفتن تسهیلات مسکن تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان، افزایش قیمت و صادرات نفت، جابجایی نهایی متقاضیان مسکن مهر و انتظار افزایش بازده سرمایه در بخش مسکن عواملی است که پیش بینی ورود مسکن به دوره پیش رونق را محتمل کرده است. هرچند این بازار با مشکل مازاد ۴.۶ میلیون مسکن در کشور و ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران مواجه است.

با وجود عملکرد منفی بخش ساختمان در ۹ ماهه امسال، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده و نیز زیربنای مندرج در پروانه های ساختمانی نشان از آمادگی برای تحرک بازار مسکن است.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، در ۹ ماهه ابتدای سال ۱۳۹۴ بالغ بر ۷۲.۱ هزار فقره پروانه ساختمانی در شهرداری های سراسر کشور صادر شد در حالی که این رقم در سال ۱۳۹۵ به ۷۷.۷ هزار فقره رسید که رشد ۷.۷ درصدی را نشان می دهد.

رییس انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این پیش بینی که بازار مسکن بعد از انتخابات وارد فاز پیش رونق می شود افزود: دولت در سال جاری برای رونق بخشی به اقتصاد، در سیاستهای قبلی تجدیدنظر می کند و اصراری بر تک رقمی بودن نرخ تورم نخواهد داشت. برای رونق بخشی در اقتصاد کلان هم باید از بخش مسکن شروع کند؛ زیرا به دلیل وابستگی صنایع داخلی به بخش مسکن، اگر این بخش تقویت شود می تواند مقدمه ای برای رونق بخشی به اقتصاد باشد.

از سوی دیگر سرمایه‌گذاری و بنگاه‌داری بانک‌ها در حوزه مسکن در شرایطی رقم خورد که طبق قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر، این اقدام آنها ممنوع است. مهرداد لاهوتی ـ نمایندده مجلس ـ در این زمینه می‌گوید: بانک‌ها طبق این قانون فقط اجازه دارند ۴۰ درصد اموال و دارایی‌های خود را نگهداری کنند و ۶۰ درصد بقیه را باید واگذار کنند. واگذاری اموال و دارایی بانک‌ها باید به مرور انجام شود، این قید قانونگذار شامل املاک مصادره وام گیرندگانی که نتونسته‌اند بدهی خود را تسویه کنند و ملک‌شان توسط بانک‌ها مصادره شده است هم می‌شود.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، رشد اقتصادی کشور در ۹ ماهه ابتدای سال گذشته ۱۱.۶ درصد اعلام شد که عمده آن مربوط به نفت با مثبت ۶۵.۴ درصد بوده است. اما ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان مناطق شهری به قیمت‌های جاری طی نه ماهه نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۳۹۴ بالغ بر ۱۴.۳ درصد کاهش دارد. این در حالی است که نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی حدود منفی ۱۹.۱ درصد برآورد شده است. در نهایت با در نظر گرفتن ارزش افزوده ساختمان دولتی نرخ رشد به بخش ساختمان حدود منفی ۱۷.۱ درصد برآورد شد که پایین ترین رشد در میان بخشهای اقتصادی بود.

آمارها نشان می دهد فصل بهار سال قبل بدترین اوضاع مسکن با رشد منفی ۲۷.۴ درصد بوده، به دنبال آن در تابستان اوضاع بهبود پیدا کرده و رشد تولید ناخالص بخش مسکن به منفی دو درصد رسیده که قرار داشتن در فصل جابه جایی عامل اصلی آن بوده است. سپس در پاییز مجددا بخش ساختمان دچار افت شده و رشد منفی ۲۵.۴ را ثبت کرده است.

تنها اتفاق قابل اتکایی که از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ در بازار مسکن رخ داد این بود که نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران با نرخ تورم مقداری به حالت تعادل رسید و سرعت افت قیمت مسکن کاهش یافت. تا جایی که در بهمن ماه متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۴.۵ میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷.۶ درصد رشد نشان داد؛ رشدی که رییس اتحادیه املاک آن را قبول ندارد و می گوید مسکن در سال جاری بیش از چهار درصد افزایش قیمت را تجربه نکرده است.

البته اگر شاخص محاسبه نرخ تورم توسط بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم افزایش رسمی ۷.۶ درصدی قیمت مسکن به مفهوم آن است که این نرخ هنوز افت قیمت را تجربه می کند؛ چرا که تورم نقطه به نقطه در بهمن ماه سال قبل ۱۰.۶ درصد اعلام شده است.

با این حال دبیر کانون انبوه سازان نسبت به بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ خوشبین است. پورحاجت در این زمینه بیان می کند: در سال ۹۵ حجم نقدینگی دولت که به واسطه مبادلات نفتی افزایش داشته است، بر روی هدفگذاری‌های اقتصادی تأثیرگذاری خواهد داشت و پیش‌بینی می‌کنیم این امر در سال ۹۶، باعث رونق بازار مسکن شود.

همچنین حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید: نیمه دوم سال ۱۳۹۶ پایان رکود مسکن خواهد بود. البته پیش‌بینی ما این بود که بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار باشد اما لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود که انجام نشد. اگر این اتفاق در سال جاری بیفتد آغاز رونق مسکن است. با این وجود به دلیل اینکه اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری را داریم، اواخر شهریورماه دوره پیش‌رونق مسکن خواهد بود و نیمه دوم سال جاری رونق می گیرد.