با اینکه برخی با "قانون پیش‌فروش ساختمان" ابلاغی توسط وزیر راه و شهرسازی که می‌تواند جلوی بسیاری کلاهبرداری‌ها را بگیرد مخالف هستند، به نظر می‌رسد اجرای قانون ناقص، بسیار بهتر از بی‌قانونی است.
با اینکه برخی با "قانون پیش‌فروش ساختمان" ابلاغی توسط وزیر راه و شهرسازی که می‌تواند جلوی بسیاری کلاهبرداری‌ها را بگیرد مخالف هستند، به نظر می‌رسد اجرای قانون ناقص، بسیار بهتر از بی‌قانونی است.
طی چند دهه گذشته به دلیل خلاء قانونی و نبود نهادهای پشتیبان برای پیگیری حقوق پیش‌خریداران مسکن در اقصی نقاط کشور کلاهبرداری‌هایی از سوی پیش‌فروشندگان به وقوع پیوست و فضای معاملات را در بی اعتمادی کامل قرار داد. حال آن‌که پیش‌فروش یکی از مهم‌ترین ابزارهای تامین مالی مسکن است اما عدم ضمانت کافی باعث شده تا عملا تزریق منابع مالی در بخش مسکن دچار تزلزل و چرخه نقدینگی در این حوزه با کندی مواجه شود. انعقاد قرارداد پیش‌فروش در برخی دفاتر املاک فاقد صلاحیت یکی از مهم‌ترین پاشنه آشیل‌های قانون بود. در نتیجه‌ی این فرآیند غیرقانونی، ثبت معاملات با مشکل مواجه می‌شد و در این شرایط سازندگان می‌توانستند یک واحد را به چندین نفر بفروشند.
بر همین اساس وزیر راه و شهرسازی طی ابلاغیه‌ای از ۲۱ شهریورماه اصلاحیه قانون پیش‌فروش را صادر کرد که طی آن دفاتر املاک حق انعقاد قرارداد ندارند اما می‌توانند به عنوان حلقه واسط بین خریدار و فروشنده عمل کنند؛ با این وجود باید متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند تا انعقاد قرارداد در این دفاتر صورت گیرد.
اما این ابلاغیه از همان ابتدا صدای سازندگان و هم‌چنین مشاوران املاک را درآورد؛ چرا که معتقد بودند اصلاحیه جدید ارتباط بین توسعه‌گران و دفاتر املاک را قطع کرده است. یک عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز می‌گوید: در قانون پیش فروش جدید گفته شده مشاوران املاک حق بستن قرارداد ندارند؛ در حالی که مشاوران املاک طبق ماده ۱۳ قانون ساماندهی از این حق برخوردار هستند. مجید نیک‌نژاد با بیان اینکه مشاوران املاک با توسعه گران همپوشانی دارند، اظهار کرد: قانون پیش فروش با گرفتن اختیار عقد قرارداد از مشاوران املاک، بخش پیش فروش توسعه گران را قیچی کرده است. این خودش ضد توسعه عمل می کند. سپس غیرقانونی دفاتر اسناد رسمی را وارد ماهیت معامله کردند و بعد بانک را درگیر کردند. در حالی که انبوه سازان باید حق مدیریت دارایی های خود را داشته باشند.
هم‌چنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: قانون پیش‌فروش که در سال ۱۳۸۹ تصویب شده نیاز مبرم به اصلاح دارد. در این قانون مشاوران املاک حق پیش‌فروش ندارند. از طرف دیگر زیرساخت‌های لازم در دفاتر اسناد رسمی برای عقد قرارداد پیش‌فروش وجود ندارد، زیرا یکی از شرایط پیش فروش داشتن شناسنامه فنی ساختمان است که حدود ۹۹ درصد ساختمان‌های کشور این شرایط را ندارند، بنابراین قانون پیش‌فروش از زیرساخت‌های لازم برای اجرا برخوردار نیست.
با این وجود نماینده وزیر راه و شهرسازی در حفظ حقوق بیت‌المال با بیان اینکه منافع برخی افراد با قانون پیش‌فروش به خطر افتاده و به همین دلیل با اصل قانون مخالف هستند به ایسنا گفت: از این به بعد کسانی که بدون داشتن سند مالکیت رسمی یا پروانه معتبر اقدام به پیش‌فروش کنند یا پروژه های کلانی را در معرض تبلیغ و اخذ وجوه بگذارند مجرم شناخته می‌شوند.
در روزهای اخیر نیز مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان هم حقوق تولیدکننده و هم حقوق مصرف‌کننده را مدنظر قرار می‌دهد اظهار کرد: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
به گفته‌ی علی چگنی، پیش‌تر مشکلاتی از این دست وجود داشت که ملکی به چند نفر فروخته می‌شد برای همین تدابیر خاصی اندیشیده شد تا مصرف‌کننده دچار مشکل خاصی نشود. ممکن است آن جاها تولیدکننده در جاهایی تحت فشار قرار بگیرد. زیرا، قانون پیش‌فروش می‌گوید تا مرحله‌ای که مصرف‌کننده پیش‌خرید می‌کند به همان میزان سند به نام مصرف‌کننده شود. این‌ها مشکلاتی است که باید در آینده حل و فصل شوند.
چگنی تصریح کرد: کسی که پیش‌فروش می‌کند فعلا باید از قانون پیش‌فروش ساختمان استفاده کند تا به مرور بتوانیم مشکلات و خلاء‌های آن را برطرف کنیم.
طی چند دهه گذشته به دلیل خلاء قانونی و نبود نهادهای پشتیبان برای پیگیری حقوق پیش‌خریداران مسکن در اقصی نقاط کشور کلاهبرداری‌هایی از سوی پیش‌فروشندگان به وقوع پیوست و فضای معاملات را در بی اعتمادی کامل قرار داد. حال آن‌که پیش‌فروش یکی از مهم‌ترین ابزارهای تامین مالی مسکن است اما عدم ضمانت کافی باعث شده تا عملا تزریق منابع مالی در بخش مسکن دچار تزلزل و چرخه نقدینگی در این حوزه با کندی مواجه شود. انعقاد قرارداد پیش‌فروش در برخی دفاتر املاک فاقد صلاحیت یکی از مهم‌ترین پاشنه آشیل‌های قانون بود. در نتیجه‌ی این فرآیند غیرقانونی، ثبت معاملات با مشکل مواجه می‌شد و در این شرایط سازندگان می‌توانستند یک واحد را به چندین نفر بفروشند.
بر همین اساس وزیر راه و شهرسازی طی ابلاغیه‌ای از ۲۱ شهریورماه اصلاحیه قانون پیش‌فروش را صادر کرد که طی آن دفاتر املاک حق انعقاد قرارداد ندارند اما می‌توانند به عنوان حلقه واسط بین خریدار و فروشنده عمل کنند؛ با این وجود باید متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند تا انعقاد قرارداد در این دفاتر صورت گیرد.
اما این ابلاغیه از همان ابتدا صدای سازندگان و هم‌چنین مشاوران املاک را درآورد؛ چرا که معتقد بودند اصلاحیه جدید ارتباط بین توسعه‌گران و دفاتر املاک را قطع کرده است. یک عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز می‌گوید: در قانون پیش فروش جدید گفته شده مشاوران املاک حق بستن قرارداد ندارند؛ در حالی که مشاوران املاک طبق ماده ۱۳ قانون ساماندهی از این حق برخوردار هستند. مجید نیک‌نژاد با بیان اینکه مشاوران املاک با توسعه گران همپوشانی دارند، اظهار کرد: قانون پیش فروش با گرفتن اختیار عقد قرارداد از مشاوران املاک، بخش پیش فروش توسعه گران را قیچی کرده است. این خودش ضد توسعه عمل می کند. سپس غیرقانونی دفاتر اسناد رسمی را وارد ماهیت معامله کردند و بعد بانک را درگیر کردند. در حالی که انبوه سازان باید حق مدیریت دارایی های خود را داشته باشند.
هم‌چنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: قانون پیش‌فروش که در سال ۱۳۸۹ تصویب شده نیاز مبرم به اصلاح دارد. در این قانون مشاوران املاک حق پیش‌فروش ندارند. از طرف دیگر زیرساخت‌های لازم در دفاتر اسناد رسمی برای عقد قرارداد پیش‌فروش وجود ندارد، زیرا یکی از شرایط پیش فروش داشتن شناسنامه فنی ساختمان است که حدود ۹۹ درصد ساختمان‌های کشور این شرایط را ندارند، بنابراین قانون پیش‌فروش از زیرساخت‌های لازم برای اجرا برخوردار نیست.
با این وجود نماینده وزیر راه و شهرسازی در حفظ حقوق بیت‌المال با بیان اینکه منافع برخی افراد با قانون پیش‌فروش به خطر افتاده و به همین دلیل با اصل قانون مخالف هستند به ایسنا گفت: از این به بعد کسانی که بدون داشتن سند مالکیت رسمی یا پروانه معتبر اقدام به پیش‌فروش کنند یا پروژه های کلانی را در معرض تبلیغ و اخذ وجوه بگذارند مجرم شناخته می‌شوند.
در روزهای اخیر نیز مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان هم حقوق تولیدکننده و هم حقوق مصرف‌کننده را مدنظر قرار می‌دهد اظهار کرد: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
به گفته‌ی علی چگنی، پیش‌تر مشکلاتی از این دست وجود داشت که ملکی به چند نفر فروخته می‌شد برای همین تدابیر خاصی اندیشیده شد تا مصرف‌کننده دچار مشکل خاصی نشود. ممکن است آن جاها تولیدکننده در جاهایی تحت فشار قرار بگیرد. زیرا، قانون پیش‌فروش می‌گوید تا مرحله‌ای که مصرف‌کننده پیش‌خرید می‌کند به همان میزان سند به نام مصرف‌کننده شود. این‌ها مشکلاتی است که باید در آینده حل و فصل شوند.
چگنی تصریح کرد: کسی که پیش‌فروش می‌کند فعلا باید از قانون پیش‌فروش ساختمان استفاده کند تا به مرور بتوانیم مشکلات و خلاء‌های آن را برطرف کنیم.
نظرات بینندگان